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Der Ablauf beim Hauskauf

1. Kostenfrage

Die Wenigsten können eine Immobilie auf einen Schlag bezahlen. Darum sollten Sie vor dem Kauf wissen, wieviel Geld Ihnen zur Verfügung steht und in Ihre Kalkulation auch die anfallenden Nebenkosten mit einbeziehen. Mehr zum Thema Kaufnebenkosten finden Sie in unserem Ratgeber unter den Rubriken Kaufnebenkosten und Maklercourtage.

Verschaffen Sie sich zunächst einen Überblick der eigenen finanziellen Mittel wie Einnahmen und Eigenkapital, aber auch der Ausgaben. Am einfachsten geht dies in einer Tabelle, indem Sie die Zahlen gegenüberstellen und errechnen, was am Ende des Monats übrig bleibt. Hilfreich können alte Kontoauszüge sein. Planen Sie einen monatlichen Puffer mit ein. Haben Sie Ihre Finanzen aufgestellt, vereinbaren Sie einen Termin mit Ihrer Hausbank und lassen sich dort mit Hilfe Ihrer Unterlagen Ihr maximales Darlehen ermitteln. Empfehlenswert ist für die Finanzierung eine Kombination aus Ihrer Hausbank (die Sie am besten kennt) und einem Finanzierungsberater oder einer Internetbank mit guten Konditionen. Mit mehreren Anfragen können Sie sich einen Marktüberblick verschaffen und die besten Angebote herausfiltern. Eine verbindliche Finanzierungszusage Ihrer Bank sollte Ihnen noch vor dem vereinbarten Notartermin vorliegen. Unterschreiben Sie diese erst nach dem Notartermin. Die Rückabwicklung eines Kaufvertrages, z.B. aufgrund einer geplatzten Finanzierung, ist genauso wie die Kündigung eines Darlehensvertrages mit hohen Kosten verbunden.

Hausinspektor-Tipp: Überlegen Sie sich, ob Sie bereits vor dem Immobilienkauf eine Rechtsschutzversicherung abschließen, die Probleme beim Immobilienkauf beinhaltet.

2. Immobiliensuche

Ob im Internet, der Tageszeitung oder von Privat, bei der Suche nach dem passenden Haus haben Sie viele Möglichkeiten.

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1. Suche in der Zeitung

Das wöchentliche Durchforsten der Kleinanzeigen kann anstrengend sein. Ist ein geeignetes Objekt gefunden, kommt die große Enttäuschung oft bei der ersten Besichtigung. Aus der ruhigen Vorstadt-Villa wird eine halb verfallene Ruine in der Einflugschneise des Flughafens. Allerdings bekommen Sie beim Erkunden des lokalen Immobilienmarktes einen guten Überblick der regionalen Angebote und Preisspannen.
 

2. Suche im Internet

Immobilienportale tummeln sich im Internet wie Tauben auf dem Markusplatz. Anders als in der Zeitung ist hier eine gezielte Vorauswahl möglich. Oft sind Bilder des Objekts vorhanden. Diese Voransicht kann Ihnen die ein oder andere unnötige Fahrt ersparen. Marktführer sind www.immobilienscout24.de, www.immowelt.de und www.immonet.de.

3. Makler

Lassen Sie sich finden: Sie können sich bei einem Makler eintragen lassen. Dieser wird passende Angebote noch vor der Veröffentlichung an Sie weitergeben, denn seriöse Makler bieten neue Angebote zuerst Ihren eingetragenen Kunden an. Wenn Ihnen die Immobilie dann zusagt, bekommen Sie weniger Schwierigkeiten mit der ebenfalls kaufwilligen Konkurrenz. Mehr über die Zusammenarbeit mit Maklern erfahren Sie hier.

4. Gesuchanzeige in der Zeitung

Schalten Sie ein Gesuch in der Tageszeitung. Makler und auch Privatverkäufer werden so auf Sie aufmerksam. Sie werden angerufen, statt selbst auf die Suche zu gehen, und können Ihre Wünsche den Verkäufern gezielt mitteilen.

5. Handzettel in der gewünschten Wohnlage

Die Verteilung von Handzetteln in der von Ihnen gewünschten Umgebung mag ungewöhnlich erscheinen. Die Resonanz kann jedoch enorm sein. Probieren Sie es aus: Verteilen Sie auffallende und freundlich geschriebene Handzettel. Die Chance, dass ein Hausbesitzer in der Gegend gerade seine Immobilie verkaufen möchte, ist durchaus vorhanden. Aufgrund Ihrer kreativen Idee wird der Verkäufer sich an Sie erinnern und bei Bedarf kontaktieren.

6. Freunde und Bekannte ansprechen

Bei Geld hört die Freundschaft auf? Das muss nicht sein. Vielleicht haben Sie Bekannte, die ein Haus gekauft haben und Ihnen einen Makler oder Gutachter empfehlen können. Oder Ihre Freunde kennen jemanden, der eine Immobilie verkaufen möchte, welche genau Ihren Wünschen entspricht. Wenn Sie sich austauschen, erhalten sie Tipps und Erfahrungen zum Hauskauf aus erster Hand.

7. Gezielt den Eigentümer ansprechen

Wer wagt gewinnt. Wenn Sie Ihr Traumhaus vor Augen haben, dürfen Sie Ihre Scheu ablegen. Sprechen Sie den Eigentümer direkt an, ob er verkaufen möchte. Vielleicht haben Sie Glück. Auf jeden Fall wird ihm Ihr offensives Angebot in Erinnerung bleiben. Ob Sie es glauben oder nicht, eine offensive Haltung kann durchaus einen positiven Effekt haben.
 
Da die meisten Objekte öffentlich ausgeschrieben sind, gibt es oft mehrere Interessenten. Seien Sie gut vorbereitet, damit Sie schnell agieren können, wenn Ihnen das besichtigte Objekt zusagt. So können Sie alle nötigen Unterlagen dem Verkäufer bzw. dem Makler vorlegen und dieser entscheidet letztendlich wer die Immobilie bekommt. Treffen Sie keine voreilige Entscheidung. Es geht immerhin um viel Geld und das möchten Sie doch vernünftig investieren. Als Laie können Sie den angemessenen Wert der Immobilie nicht richtig einschätzen. Ein qualifizierter Gutachter berät Sie über mögliche Mängel und eventuellen Sanierungsbedarf.

Hausinspektor-Tipp: Ein Vorvertrag ist rechtlich nicht verpflichtend, wenn er beim Makler unterschrieben wurde. Nur die Unterschrift beim Notar führt für beide Seiten zu einem rechtsverbindlichen Kaufvertrag.


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3. Begehung

Wenn Sie ein passendes Objekt gefunden haben, folgt die Besichtigung. Diese sollte bei ausreichend Tageslicht erfolgen. Besonders in der dunklen Jahreszeit ist es wichtig, den Termin zu einer Uhrzeit abzuschließen, an dem noch ausreichend Licht vorhanden ist.
 
Fragen notieren
Im Exposé befinden sich meist viele detaillierte Informationen zu der Immobilie. Notieren Sie sich trotzdem alle Fragen, die Ihnen einfallen, im Voraus. Sie können dann den Makler oder Verkäufer bei der Besichtigung direkt fragen.
 
Fotos machen
Bei vielen Internetangeboten können Sie sich schon online ein Bild von der Immobilie machen. Bei der Besichtigung bekommen viele Käufer jedoch oft einen völlig anderen Eindruck. Nach Rücksprache mit dem Verkäufer können Sie zusätzliche Fotos machen, die Sie bei Ihrer Kaufentscheidung unterstützen.
 
Checkliste für den Hauskauf
Für Laien ist der Hauskauf eine große Sache. Oft behindert der Wunsch nach einem Eigenheim die rationale Sicht auf die Gegebenheiten. Das Internet bietet eine breite Auswahl von Hauskauf-Checklisten für Hauskäufer, die Ihnen bei den Kaufentscheidung helfen, und Sie auf Fragen aufmerksam machen kann, über die Sie bisher noch nicht nachgedacht haben. Hier finden Sie die Hauskauf-Checkliste von „der Hausinspektor“.
Hausinspektor-Tipp: Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für die Besichtigung und lassen Sie sich das Gebäude vom Keller bis zum Dachboden zeigen. Bei Unklarheiten oder Auffälligkeiten sprechen Sie den Makler oder Verkäufer sofort an.


4. Begutachtung und zweite Begehung

Nach reiflicher Überlegung möchten Sie das Haus kaufen. Doch bevor Sie den großen Schritt in Ihr neues Heim wagen, möchten Sie auf Nummer sicher gehen und die Immobilie ein zweites Mal überprüfen. Diesmal mit einem Fachmann, der das Objekt gründlich auf Herz und Nieren untersucht. Ein qualifizierter Bausachverständiger gibt Ihnen die nötige Sicherheit beim Hauskauf, ermittelt den aktuellen Wert, und erklärt Ihnen ebenfalls, was an Sanierungskosten auf Sie zukommen könnte.

5. Preisverhandlungen

Viele Immobilien werden zu einem höheren Preis angeboten, darum kann der Kaufpreis oft zu Gunsten des Käufers verhandelt werden. Sie können dem Makler bzw. dem Verkäufer ein Angebot unterbreiten. Für unerfahrene Immobilienkäufer gestalten sich die Preisverhandlungen schwierig, da Ihnen die Grundlage für eine aussagekräftige Argumentation fehlt. Ein fachkundiger Bausachverständiger bringt seine langjährige Erfahrung in die Verhandlungen ein.
Das Angebot von „der Hausinspektor“ bietet Käufern ein Komplettangebot: Der Gutachter prüft die Immobilie, ermittelt den angemessenen Wert und betreut bis zum Notartermin. Auf diese Weise haben Sie als Käufer während des gesamten Kaufprozesses einen professionellen Gutachter an Ihrer Seite.

Hausinspektor-Tipp: Bleiben Sie selbstsicher und lassen Sie sich von Makler und Verkäufer nicht unter Druck setzen. Ein beliebter Trick der Gegenseite ist es, weitere Interessenten zu nennen, die schnell kaufen möchten. Bedenken Sie: Es ist ihr Geld, welches Sie in Ihr neues Heim investieren. Nehmen Sie sich also die Zeit, die Sie für eine fundierte Entscheidung benötigen.

6. Einigung

Ist der Verkäufer mit Ihrem Angebot einverstanden, kommt es zu einer Einigung. Üblicherweise wählen Sie als Käufer einen Notar aus. Beide Vertragsparteien vereinbaren dann einen passenden Notartermin. In unserem Ratgeber finden Sie ebenfalls eine Rubrik zum Thema Notarvertrag und zu den Notarkosten beim Hauskauf.

7. Notarvertrag

Der Notarvertrag sollte Ihnen 14 Tage vor dem Notartermin vorliegen. Sie sollten ihn gelesen und auch verstanden haben. Bei Bedarf können Sie den Vertrag prüfen lassen. Der Notar ist beiden Parteien gegenüber zu Neutralität verpflichtet. Trotzdem ist nicht jeder Notarvertrag für Käufer und Verkäufer so ausgewogen, wie er sein sollte. Sind alle Fragen geklärt, können Sie den Vertrag unterschreiben. Änderungen können noch während des Termins ins Dokument eingearbeitet werden. Mehr Informationen zum Notarvertrag finden Sie hier.

Hausinspektor-Tipp: Wenn Sie unsicher sind, lassen Sie sich weiter beraten, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben, mit dem Sie später nicht zufrieden sind. Sie können auch während des Notartermins aufstehen und einen neuen ansetzen lassen. Seien Sie sich im Klaren darüber, welche Vertragsgegenstände Sie mir Ihrer Unterschrift besiegeln.

8. Übergabe

Der Zeitpunkt der Übergabe wird im Notarvertrag vereinbart. Zu diesem festgelegten Termin muss auch der vereinbarte Kaufpreis gezahlt werden. Lassen Sie sich nicht auf Zahlungen außerhalb der Vereinbarungen des Notarvertrags ein. Sie können zur Nichtigkeit des Kaufvertrags führen.

Hausinspektor-Tipp: Sie sollten als Käufer keine Anzahlung vor dem Notarvertrag ausführen, denn bis zum Kaufvertrag können beide Parteien noch zurücktreten. Wenn eine Anzahlung geleistet wurde, wird eine Rückzahlung schwierig.


 

Was muss ich beim Hauskauf beachten

Wer sich mit dem Gedanken trägt ein Haus zu kaufen, der sollte überlegt handeln. Ein Hauskauf kann als eine Wertanlage gelten, die man seinen Erben weitergeben kann. Aber auch als Altersvorsorge ist ein eigenes Haus eine gute Absicherung. Es sollte aber bis zum Renteneintritt abbezahlt sein, damit ein wirklicher Nutzen daraus gezogen wird. Man kann davon ausgehen, dass die anstehenden Renten geringer ausfallen werden, als der Lohn den jemand in jungen Jahren erhält. Es sind infolgedessen die Betriebsnebenkosten zu kalkulieren, denn ein Haus hat meist höhere Nebenkosten als eine Wohnung. Sinnvoll ist ein Hauskauf, wenn ein Eigenkapital von bis zu 30 Prozent des Kaufpreises vorhanden ist. Ebenfalls sollte auf günstige Zinsbedingungen und eine überschaubare Laufzeit geachtet werden. Bevor man sich für ein Objekt interessiert, sollte der Kassensturz stehen. Der sollte aus der Erstellung einer Haushaltsrechnung bestehen, in die Einnahmen und Ausgaben eingetragen werden. So wird auf einen Blick ersichtlich, was monatlich zur Verfügung steht um die Raten für den Hauskauf bewältigen zu können. Nicht zu vergessen, wie sicher ist der Job und kann der Kredit im Falle eines Verdienstausfalles noch bedient werden.
 

Was beim Hauskauf beachten - die Finanzlage

Je mehr Eigenkapital zur Verfügung steht, desto niedriger sind die Kreditsumme und auch die Raten. Die eigene Kalkulation sollte nicht bei "Miete gleich Rate" stehen bleiben, denn das geht meistens nicht auf. Wird das Haus zur Eigennutzung angeschafft, so kommt zur monatlichen Kreditrate auch noch das Geld für die Betriebsnebenkosten dazu. Darunter fallen die Energieversorgung, Gebäudeversicherungen, Grundsteuer, Abwasser, Müllabfuhr, eben alle Kosten die ein Haus monatliche verschlingt. Man geht davon aus, dass die monatlichen Nebenkosten zwischen 2,50 Euro und drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche betragen. Damit sind noch nicht eventuell anfallende Reparaturen gerechnet. Deshalb ist es notwendig, eine Instandhaltungsrücklage zu bilden, diese sollte Experten zufolge, 0,50 Euro pro Quadratmeter betragen.

Die Region für den Standort des Hauses ist wichtig

Nicht nur die Finanzierung, auch das Umfeld bzw. die Region ist wichtig bei einem Hauskauf. Abgesehen von den sozialen Bereichen wie Schule, Kindergarten, Arzt, Bank usw. sollte die Überlegung anstehen, wie lange man in der Region wohnen möchte. Eingeschlossen ist da die berufliche Situation. Denn die Lage eines Hauses ist nicht veränderlich, sehr wohl aber das Umfeld.
Was beim Hauskauf beachten:
Eine Checkliste für den Hauskauf sollte erstellt werden, damit alle wichtigen und relevanten Informationen festgehalten werden.

 

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