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Der Notarvertrag

Notar

Der Notar ist unabhängiger Träger eines öffentlichen Amts, wie z.B. ein Gericht oder die Stadtverwaltung, jedoch mit dem Unterschied, dass er selbstständig ist. In seiner Amtsausübung ist er also nur an die Gesetze gebunden und nicht angestellt. Notare befassen sich in erster Linie mit Beglaubigungen und Beurkundungen. Sie können je nach Bundesland aber auch noch als Rechtsanwälte arbeiten.

 

Was ist eine Beglaubigung?

Bei einer Beglaubigung bestätigt der Notar die Echtheit der Unterschrift. Er beglaubigt die Tatsache, dass eine bestimmte Person die entsprechende Urkunde tatsächlich unterschrieben hat und die Unterschrift nicht gefälscht ist. Der Klient unterschreibt bei einer Beglaubigung die Urkunde in der Gegenwart des Notars und bestätigt diesem, dass er die Urkunde unterschrieben hat. Auch bei Registermeldungen im Grundbuch oder im Handelsregister ist eine Beglaubigung erforderlich. Der Notar kann auch Kopien beglaubigter Bescheinigungen und eidesstaatliche Versicherungen abnehmen. Außerdem kann er Wertpapiere oder Geld verwahren. Dies allerdings nur auf dem sogenannten Anderkonto. Auf dem Anderkonto bewahrt der Notar das Geld seiner Klienten getrennt von seinen eigenen Konten auf.

 

Was ist eine Beurkundung?

Die Beurkundung ist bei einigen Verträgen wie den Kaufverträgen von Grundstücken, Häusern und Wohnungen, Ehe- und Erbverträgen oder der Gründung einer GmbH gesetzlich vorgeschrieben. Alle Beteiligten sollen sich bei Vertragsunterzeichnung über die Tragweite ihrer Entscheidung im Klaren sein. Übereilte Entschlüsse sollen vermieden werden. Daher wird die gesamte Urkunde in Gegenwart aller Beteiligten laut und deutlich vom Notar vorgelesen. Die Klienten können dem Notar auf diese Weise noch Fragen zum Inhalt der Urkunde stellen und restliche Unklarheiten ausmerzen.

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Der passende Notar

Ein Notar muss Ihnen als Klient gegenüber neutral sein, egal ob Sie bereits das dritte Mal sein Klient sind oder gemeinsam die Schulbank drückten. Bei der Wahl Ihres Notars haben Sie also freie Hand. Der Notar hingegen hat einen bestimmten Bezirk, in dem er seinen Sitz haben muss und tätig werden darf. Sie als Klient dürfen zu dem Notar gehen, bei dem Sie sich am besten aufgehoben fühlen, auch wenn er an einem anderen Ort wohnt. Nur der Notar darf nicht außerhalb seines Amtsbezirks beurkunden. Allerdings darf er Verträge von Immobilien beurkunden, die nicht in seinem Amtsbezirk liegen. Es gibt keine Richtlinie darüber, ob der Käufer oder der Verkäufer den Notar bestimmt. Sie als Käufer sollten sich mit der anderen Partei einigen.

 

Was ist alles in den Notarkosten enthalten?

Die Notarkosten betragen ungefähr 2 Prozent des Kaufpreises der Immobilie. Enthalten sind:
  • Kaufvertragsentwurf und die Zusendung des Entwurfs
  • Terminvereinbarung des Kaufvertrags
  • Beurkundung der Vertragsunterzeichnung
  • Notwendige behördliche Genehmigungen einholen (z.B. Vorkaufsverzichtsbescheinigung der Gemeinde, Information an das Finanzamt bzgl. der Grunderwerbsteuer und der Steuerunbedenklichkeitsbescheinigung)
  • Kontrolle bzw. Löschung der Grundschulden des Verkäufers
  • Fälligstellung des Kaufpreises (eine Fälligstellung ist der Hinweis an einen Schuldner und die Feststellung, dass eine Schuld zu einem bestimmten Zeitpunkt fällig ist und ausgeglichen werden muss)
  • Eintragung einer Auflassungsvormerkung
  • Weitergabe an das Grundbuchamt

Der Hausinspektor

Die Aufgabe des Notars bei einem Immobilienkauf

Bei einem Immobilienkauf steht der Notar allen Parteien für rechtliche Fragen zur Verfügung. Vor der Beurkundung belehrt er alle Beteiligten über die gesetzlichen Konsequenzen und Auswirkungen des Vertrags und informiert Sie über den weiteren Ablauf der Vertragsunterzeichnung.
Zu den Aufgaben des Notars gehört auch die Prüfung des Grundbuchs. Im Grundbuch sind Belastungen des Eigentümers aufgeführt, die im Normalfall beim Kauf der Immobilie gelöscht werden müssen. Die Löschung der Belastungen des Vorbesitzers gehört zu den Leistungen des Notars. Nach dem Kauf wird dann nur noch Ihre aktuelle Grundschuld als  Käufer angezeigt, z. B. die der Bank, die Ihren Immobilienkauf finanziert. Der Notar holt auch Genehmigungen ein, die für das Wirksamwerden des Vertrags erforderlich sind, wie etwa die Zustimmung des Verwalters bei Eigentumswohnungen.
Nach der Beurkundung hat der Notar Vollmachten von den Beteiligten erhalten und kann das Grundstück im Grundbuch für Sie „reservieren“. Die Eintragung in das Grundbuch zieht sich über einen längeren Zeitraum hin. Um zu vermeiden, dass Gläubiger des Verkäufers an die Immobilie herankommen oder der Verkäufer die Immobilie noch anderweitig verkauft, wird das Grundstück mit einer Vormerkung für Sie als Käufer freigehalten. Außerdem fordert der Notar sämtliche erforderliche Unterlagen an und meldet den Kaufvertrag dem Finanzamt, das Ihnen dann den Grunderwerbsteuerbescheid schickt. Der Notar sorgt dafür, dass der Kaufpreis erst gezahlt wird, wenn es keine rechtlichen Hindernisse mehr zu überwinden gibt. Wenn alles geregelt ist, teilt er dem Käufer die Fälligkeit des Kaufpreises mit.



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Vorvertrag

Ein Vorvertrag ist vergleichbar mit einer Verlobung. Sie mögen das Haus und können sich eine gemeinsame Zukunft mit ihm vorstellen. Kurz vor dem Stichtag entscheiden Sie sich anders, aus welchen Gründen auch immer. Sie müssen nicht zwingend kaufen. Ebenso ist auch der Verkäufer nicht zwingend an Sie als potenziellen Käufer gebunden. Solange niemand der am Immobilienkauf beteiligten Parteien seine Unterschrift in Anwesenheit des Notars unter den Kaufvertrag gesetzt hat, ist alles offen. Makler schließen gern einen Vorvertrag ab, der Ihnen als Kaufinteressenten die Sicherheit geben soll, die besichtigte Immobilie in jedem Fall zu erwerben. Doch im Gegensatz zum verbindlichen Kaufvertrag beim Notar ist ein Vorvertrag nicht rechtskräftig und kann Ihnen dementsprechend keinerlei Sicherheiten geben. Der Makler kann sogar mit mehreren Interessenten einen Vertrag abschließen und sich seine Leistungen vorab bezahlen lassen. Für Sie als Käufer stellt diese schriftliche Vereinbarung also nur eine unverbindliche und kostspielige Reservierung dar, die Sie auf dem Weg zu Ihrem Traumhaus getrost links liegen lassen können.
Hausinspektor-Tipp: Ein Vorvertrag bringt Ihnen außer Mehrkosten nichts. Finger weg!


 

Prüfung des Kaufvertrags

Etwa 14 Tage vor Vertragsunterzeichnung sollte Ihnen der Entwurf des Kaufvertrags vorliegen. Diese Zeitspanne gibt Ihnen die Möglichkeit den Vertrag selbst zu prüfen oder ihn durch einen Anwalt prüfen zu lassen. Die Prüfung durch einen Anwalt ist mit zusätzlichen Kosten verbunden. Wenn Sie keine anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen wollen, lesen Sie den Vertrag genau durch und markieren Sie Änderungs- und Erklärungswünsche und Fragen. Setzen Sie sich mit dem Notar in Verbindung, damit alle offenen Fragen bei der Vertragsunterzeichnung geklärt sind. Doch auch bei der Beurkundung selbst können Sie noch Fragen stellen, wenn Sie unsicher sind.

Hausinspektor-Tipp: Sind Sie sich der Verbindlichkeit der Vertragsunterzeichnung bewusst? Aus Erfahrung wissen wir, dass einige Käufer diesen Schritt unterschätzen und ihre Unterschrift im Nachhinein bereuen. Sind Sie mit dem Vertrag zufrieden? Stehen Sie felsenfest hinter allen aufgeführten Punkten? Haben Sie alles sinngemäß verstanden? Perfekt, wenn Sie mit Ja antworten können! Ansonsten wenden Sie sich mit Ihren Fragen an den Notar. Eine Checkliste für den Notarvertrag finden Sie hier.

 

Folgende Vertragspunkte sollten Sie beachten

  • richtige Angabe der Vertragsparteien
  • Kaufpreishöhe
  • Angabe des Liefer- und Zahlungsdatums
  • Eintragungen in Abteilung 2 und 3 des Grundbuchs
  • Eintragungen im Baulastenverzeichnis
  • Versteigerungsvermerk
  • Hinweise auf Belastungen und Kontaminationen (Altlasten) auf dem Boden des Grundstücks
Hausinspektor-Tipp: Bestehen Sie auf die Versicherung des Verkäufers im Vertrag, dass ihm auf dem Grundstücke keine verdeckten Mängel und kontaminierte Altlasten bekannt sind. Wer Hinweise auf Kontaminationen gibt, hat etwas zu verbergen.

 

Beurkundung

Am Tag der Beurkundung muss der Notar den Vertrag vor allen Beteiligten laut vorlesen. Um die „kleine Lesestunde“ kommen Sie nicht herum. Ein Verzicht würde zur Nichtigkeit des Vertrags führen. Mit der Vertragsverlesung stellt der Notar sicher, dass Ihnen die rechtlichen Konsequenzen des Vertragsabschlusses, sowie die Verbindlichkeit des Vertrags klar sind. Sie können während der Beurkundung letzte Änderungswünsche angeben. Bei Uneinigkeiten bezüglich eines Vertragspunktes darf der Notar vermitteln und Klärungsvorschläge liefern. Der Notar ist allerdings nur Mittelsmann und darf über vereinzelte Lösungsvorschläge nicht hinausgehen. Wenn Sie nicht mit dem Vertrag einverstanden sein sollten, und Ihnen etwas ganz und gar nicht passt, unterschreiben Sie nicht! Stehen Sie auf und vertagen Sie die ganze Angelegenheit. Wenn Sie erst unterschrieben haben, gibt es nichts mehr am Vertrag zu rütteln.
Hausinspektor-Tipp: Ohne einen Notar kann in Deutschland kein Kaufvertrag abgeschlossen werden. Nebenabreden neben den im Notarvertrag gemachten Vereinbarungen können zur Nichtigkeit des Vertrages führen.


 

Bis Sie den Schlüssel in der Hand halten...

Mit der Beurkundung haben Sie Ihrem Notar eine Vollmacht erteilt. Er wird für Sie nun alle weiteren, für den Immobilienkauf erforderlichen Schritte einleiten und den Kauf letztendlich abschließen. Sie als Käufer müssen den Kaufpreis laut der Fälligkeitsmitteilung zahlen, wenn der Notar Sie dazu auffordert. Wenn Sie bereits einen Bescheid über die Grunderwerbsteuer vorliegen haben, begleichen Sie die anfallenden Kosten beim Finanzamt. Die Umschreibung des Grundstücks auf den Käufer im Grundbuch ist nämlich abhängig von der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Sind schließlich alle rechtlichen Angelegenheiten erledigt, können Sie ihr neues Heim in Empfang nehmen. Der Tag der Schlüsselübergabe ist im Notarvertrag vermerkt.
 
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