Hauskauf Beratung durch Immobiliengutachter
Ratgeber Hauskauf Kaufnebenkosten beim Hauskauf Kosten für Gutachter beim Hauskauf
Grunderwerbsteuer beim Hauskauf Maklercourtage beim Hauskauf Kosten Notar bei einem Hauskauf

Die Nebenkosten beim Hauskauf

Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen, wenn Sie ein Haus kaufen wollen

Der Kaufpreis einer Immobilie liegt meist im sechsstelligen Bereich und stellt für viele Interessenten eine respekteinflößende Summe dar. Etliche Kaufnebenkosten kommen zum Kaufpreis hinzu, die viele erst nicht in ihre Kostenkalkulation einbeziehen. Schaffen Sie sich einen umfassenden Überblick aller anfallenden Kosten Ihres Immobilienkaufs, auch für Jahre im Voraus. So können Sie finanziellen Risiken aus dem Weg gehen.




Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf

Folgende Kosten kommen als Käufer einer Immobilie auf Sie zu:

1. Notarkosten (ca. 2 % des Kaufpreises)
2. Grunderwerbsteuer (3,5%-6,5% des Kaufpreises je nach Bundesland)
3. Eintragung ins Grundbuch (ca. 0,5% des Kaufpreises, meist in den Notarkosten enthalten)
4. Finanzierungskosten (bis zu 1% des Kaufpreises)
5. Kosten für einen Gutachter
6. Maklergebühren (3,57 – 7,14% inkl. MwSt. je nach Region)

Ggf. die Genehmigung des Verwalters (0,2% des Kaufpreises bei Eigentumswohnungen)
In der Regel müssen Sie die Kaufnebenkosten innerhalb von 2 - 4 Wochen nach Unterschrift des Notarvertrags bezahlen. Der Zeitpunkt für die Zahlung und die Übergabe der Immobilie wird mit dem Verkäufer vereinbart und im Kaufvertrag festgehalten.

Sie benötigen einen Gutachter? - Hier finden Sie alle Informationen zu Ihrem persönlichen Gutachter!
 

1. Notarkosten

Die Notarkosten betragen ungefähr 2 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Immobilienkauf ist die Aufgabe des Notars die unparteiische und unabhängige Beglaubigung des Notarvertrags. Er steht allen Parteien für rechtliche Fragen zur Verfügung, und muss den Käufer und Verkäufer über Auswirkungen des Vertrages belehren und aufklären. Ohne einen Notar kann in Deutschland kein Kaufvertrag für eine Immobilie abgeschlossen werden. Nebenabreden neben den im Notarvertrag gemachten Vereinbarungen können zur Nichtigkeit des Vertrags führen. Weitere Informationen finden Sie in unserer Rubrik Notarvertrag.
 

2. Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird einmalig fällig, wenn ein Grundstück notariell erworben wird. Die aktuellen Steuersätze unterscheiden sich in Deutschland in den meisten Bundesländern, und wurden in den letzten Jahren deutlich angehoben.

Aktuelle Grunderwerbsteuersätze (Stand 1.7.2015):
3,5 %: Bayern, Sachsen
4,5 %: Hamburg
5,0 %: Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern,
           Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen
6,0 %: Hessen, Berlin
6,5 %:
Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein


Wann muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden?
  • bei einem Kauf bis 2500,- Euro
  • bei einer Schenkung mit Eintragung eines Nießbrauchrechts (z.B. lebenslanges Recht, eine Wohnung oder ein Haus zu bewohnen, und alle Nutzungen aus dem Grundstück zu beziehen)
  • beim Erwerb durch den Ehemann oder die Ehefrau des Verkäufers (auch bei Geschiedenen)
  • bei einer Übernahme durch Kinder (Verwandte in gerader Linie)


3. Eintragung ins Grundbuch

Worauf muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden?
Auf bewegliche Einbauten muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Dazu gehören in der Regel Einbauküchen, nicht verklebte Teppichböden, Gartengeräte und mehr. Sie müssen alle Gegenstände im Kaufvertrag aufführen und mit einem Preis versehen. In diesem Fall wird das Finanzamt die Grunderwerbsteuer nur auf den Haus- und Grundstücksanteil berechnen. Die Bank wird sich nicht auf eine Finanzierung der beweglichen Gegenstände einlassen. Sie sollten somit Ihre Eigenkapitalausstattung im Auge behalten. Bei Nichtnennung der beweglichen Gegenstände wäre eine Finanzierung der Gesamtsumme zu einer besseren Eigenkapitalausstattung denkbar. Versuchen Sie nicht durch überhöhte Kaufpreise der beweglichen Gegenstände die anfallenden Kosten der Grunderwerbsteuer zu beeinflussen. Berechnen Sie angemessene Werte, indem Sie den Zeitwert mit einrechnen, sonst kann das Finanzamt hellhörig werden. Ihr Notar kann Sie hierzu beraten.

Hausinspektor-Tipp: Verwechseln Sie die Grunderwerbsteuer nicht mit der Grundsteuer! Im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer, die jährlich bemessen wird, muss die Grundsteuer vierteljährlich an das Finanzamt gezahlt werden. Sie wird deutschlandweit nach einheitlichen Grundsätzen berechnet und jede Gemeinde legt ihren eigenen Hebesatz fest. Die Grundsteuer A bezieht sich auf agrarische Flächen und Gebäude, die Grundsteuer B wird auf bebaute und unbebaute Grundstücke erhoben.
Im Grundbuch ist jedes Grundstück in Deutschland des jeweils zuständigen Grundbuchamts erfasst. Die Eintragung ins Grundbuch wird in den meisten Fällen vom Notar mit übernommen und ist somit in den Notarkosten enthalten. Sie beträgt ungefähr 0,5 Prozent des Kaufpreises.


Der Hausinspektor
 

4. Finanzierungskosten

Die Finanzierung Ihrer Immobilie hat eine tragende Bedeutung, denn sie wird Sie über mehrere Jahre begleiten. Sie sollten Ihre, vor der Immobiliensuche vorgenommene Übersicht Ihrer finanziellen Mittel, so weit wie möglich im Voraus planen. Dies ist über Jahre hinweg zwar nicht immer möglich, doch eine optimale Vorbereitung kann Sie hier vor einem finanziellen Desaster bewahren. So sollten Sie zum Beispiel auf eine für Sie angemessene monatliche Ratenzahlung achten. Ein Urlaub mit der Familie, Restaurantbesuche oder Ausflüge sollten trotz Rückzahlungen möglich sein.

Hausinspektor-Tipp: Aktuell sind die Zinsen niedrig, dies ist für Sie als Käufer von Vorteil. Doch wie sieht es in einigen Jahren aus? Die Zinsen können wieder steigen und dies kann sich dann negativ auf Ihre Finanzierungskosten auswirken. Je nach Bank zahlen Sie mehr oder weniger Zinsen. Sie bekommen einen Überblick, wenn Sie sich Auskünfte von Ihrer Hausbank, von Internetbanken und Finanzberatern holen. Beachten Sie auch, dass Sie Sicherheiten mit einbringen müssen.


 

5. Gutachter

Sie haben eine Immobilie gefunden, die Ihnen gefällt. Die Wellen im Boden finden Sie auf eine gewisse Art rustikal und laut Makler muss der Keller einmal richtig durchgelüftet werden, damit der modrige Geruch verfliegt. Ihr Kopf sagt ja, doch Ihr Bauch hat noch Bedenken bezüglich kleiner Mängel, die Ihr neues Heim aufweist. Hören Sie auf Ihre innere Stimme und holen Sie sich einen Profi mit ins Boot, der Ihnen Gewissheit über den wahren Zustand der Immobilie geben kann. Ein Immobiliengutachter kann sich mit Ihnen die Immobilie ansehen und Sie über aktuelle Mängel, Schäden und auf Sie zukommende Renovierungskosten beraten. Als Laie sind Sie mit einem Gutachter auf der sicheren Seite. Weitere Informationen finden Sie in unserer Rubrik gebrauchtes Haus kaufen – worauf achten und unter der Rubrik Gutachter Kosten.

 

6. Maklercourtage

Je nach Bundesland kann die Courtage für den Makler zwischen 3,57 Prozent und 7,14 Prozent inkl. MwSt. des Kaufpreises betragen. Viele Kaufinteressenten wissen nicht, dass auch hier gehandelt werden darf. Keine Courtage verlangen dürfen Eigentümer, Hausverwalter oder deren Ehepartner und Bürogemeinschaften mit gleicher Adresse. Weitere Informationen finden Sie in unserer Rubrik Maklercourtage.

 

7. Genehmigung des Verwalters bei Eigentumswohnungen

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie nicht nur das Objekt auf der jeweiligen Etage, sondern auch einen Anteil des Grundstücks, auf dem das Haus mit Ihrer Wohnung steht. Dieses Grundstück inklusive Haus gehört der Eigentümergemeinschaft. Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, werden Sie Mitglied dieser Eigentümergemeinschaft. Die Kosten für die Genehmigung des Verwalters, die bei dem Kauf einer Eigentumswohnung anfallen, betragen etwa 0,2 Prozent des Kaufpreises.


Versicherungen rund um den Hauskauf

Hausratversicherung: Sie versichert Inventar, also Einrichtungs-, Gebrauchs- und Verbrauchsgegenstände gegen Brand, Einbruch, Wasser und ggf. auch Elementarschäden.

Wohngebäudeversicherung: Wenn Hagel, Blitz, Feuer oder Wasser die Immobilie beschädigen, greift die Wohngebäudeversicherung. Sie gehört zu den wichtigsten Versicherungen, die Sie für Ihre Immobilie abschließen können. Im Übrigen bekommen Sie ohne diese Versicherung keine Finanzierung. Kündigt der Verkäufer seine Versicherung nicht, geht sie automatisch an den Käufer über.

Private Rechtsschutzversicherung: Schon vor dem Hauskauf ist der Abschluss einer privaten Rechtsschutzversicherung von Vorteil. Versichern Sie alle Themen rund um den Hauskauf mit.

Bauversicherung: Diese Versicherung ist nicht nur für Bauherren interessant, sondern auch für Sie als Käufer, wenn Sie Ihre Immobilie sanieren wollen. Die Bauversicherung schützt vor unvorhersehbaren Schäden während der Bauzeit.

Bauherrenhaftpflichtversicherung: Sie geht mit der Bauversicherung einher. Stellen Sie sich vor, die gebrechliche Oma von gegenüber fällt in eine falsch gesicherte Baugrube. In solch einem Fall möchten Sie sicherlich gut versichert sein.

Risikolebensversicherung: Im Falle Ihres Todes bekommt Ihre Familie eine Auszahlung, die ihr bei der Tilgung des Darlehens hilft. Diese Versicherung ist als finanzieller Fallschirm gedacht.

Berufsunfähigkeitsversicherung: Im Falle von Berufsunfähigkeit, zum Beispiel durch Krankheit, verringert sich Ihr Einkommen, so dass die Zahlung der monatlichen Rate schwierig oder gar unmöglich wird. Die Berufsunfähigkeitsversicherung soll in diesem Fall das Darlehen schützen.


Rückabwicklung des Kaufvertrags


Der letzte Ausweg nach der Unterschrift beim Notar ist die Rückabwicklung des Kaufvertrags, denn sie ist mit erheblichen Kosten verbunden. Wenn Sie als Käufer die Immobilie nicht mehr erwerben können, weil etwa Ihre Bank die Finanzierung zurückgezogen hat, sollten Sie zuerst mit Ihrem Notar und dem Verkäufer sprechen. Manchmal kommt der Verkäufer Ihnen entgegen. Wenn die Bank der Grund für die Rückabwicklung sein sollte, suchen Sie sich eine andere Bank für die Finanzierung der Immobilie. Ist dies nicht möglich, wenden Sie sich an die nächste Schuldnerberatungsstelle. Die erfahrenen Mitarbeiter vor Ort können Lösungs- und Schlichtungsversuche mit Ihrer Bank und dem Verkäufer unternehmen und Sie unterstützen.

Folgende Kosten können bei einer Rückabwicklung auf Sie zukommen. Auf den Verkäufer kommen ähnliche Kosten zu, wenn er Ihnen die verkaufte Immobilie nicht zum vereinbarten Zeitpunkt liefert.
 
  • Zinsausfall für den zu spät bezahlten Kaufpreis
  • Die Differenz zum Kaufpreis bei einem Wiederverkauf zu einem niedrigeren Kaufpreis
  • Zinsausfall für den gesamten Kaufpreis bis zur Bezahlung des 2. Käufers
  • Alle Kosten die mit Rechtsberatung, Gericht und Anwalt einhergehen
  • Kosten für Lagerung von Möbeln, Hotelunterbringung, Handwerker usw.
Informieren Sie sich ausführlich. Brechen Sie nichts übers Knie. Fegen Sie aufkommende Zweifel nicht einfach beiseite, denn diese haben durchaus Ihre Berechtigung. Wenn Sie diese Ratschläge beherzigen, dann kommen Sie ohne Schwierigkeiten ans gewünschte Traumhausziel!

 
Sie lesen: Die Nebenkosten beim Hauskauf