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Die Grunderwerbsteuer beim Hauskauf

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, müssen Sie die Grunderwerbsteuer zahlen. Sie wird fällig, egal ob Sie eine Wohnung, ein fertig gebautes Haus mit Grundstück oder ein unbebautes Grundstück kaufen. Daher ist die Grunderwerbsteuer als Anteil der Kaufnebenkosten anzusehen, den Sie beim Kauf einer Immobilie ins Budget mit einplanen sollten.
Der Prozentsatz der Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland verschieden, da die Länder die Höhe selbst festlegen können.


Die Grunderwerbsteuer im Überblick (Stand 1.7.2015)
  • Baden-Württemberg: 5 Prozent
  • Bayern: 3,5 Prozent
  • Berlin: 6 Prozent
  • Bremen: 5 Prozent
  • Brandenburg: 6,5 Prozent
  • Hamburg: 4,5 Prozent
  • Hessen: 6 Prozent
  • Mecklenburg-Vorpommern: 5 Prozent
  • Niedersachsen: 5 Prozent
  • Nordrhein-Westfalen: 6,5 Prozent
  • Rheinland-Pfalz: 5 Prozent
  • Saarland: 6,5 Prozent
  • Sachsen: 3,5 Prozent
  • Sachsen-Anhalt: 5 Prozent
  • Schleswig-Holstein: 6,5 Prozent
  • Thüringen: 5 Prozent
Alle Angaben sind und Gewähr.

Die Bemessungsgrundlage ist bei bebauten Grundstücken der Gesamtkaufpreis, der das Grundstück und die sich darauf befindenden Gebäude mit einschließt. Rechtlich gehören also alle Gebäude, die fest mit dem Grund verbunden, sind zum Grundstück. Wenn Sie zum Beispiel ein Haus mit Garage und Garten kaufen, dann müssen Sie bei der Errechnung der Grunderwerbsteuer den Gesamtpreis von Haus, Garage und Grundstück als Berechnungsgrundlage nehmen. Bei einer Wohnung werden ebenfalls Grundstücksanteile mit erworben. Hier werden Grundstücksanteile und eventuell auch Gebäudeanteile in den Gesamtkaufpreis der Wohnung hinzuberechnet, aus dem sich dann die Grunderwerbsteuer berechnen lässt.

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Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
Bei einem Immobilienkauf sind zwar beide Vertragsparteien Steuerschuldner, jedoch wird die Zahlungspflicht im Notarvertrag meist auf den Käufer übertragen. Wenn dieser, aus welchen Gründen auch immer, nicht zahlt, wendet sich das Finanzamt an den Verkäufer.
Es gibt Ausnahmen, in denen keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden muss:
  • bei einer Erbschaft,
  • bei einer Schenkung mit Eintragung eines Nießbrauchrechtes (z.B. lebenslanges Wohnrecht),
  • wenn der Kaufpreis 2500 Euro nicht übersteigt,
  • bei einem Verkauf zwischen Personen, die in gerader Linie direkt verwandt sind, also zwischen Eltern und ihren Kindern oder auch zwischen Ehepartnern, nicht aber zwischen Geschwistern.

Der Hausinspektor


Wer muss was erledigen?
Für den Immobilienkauf haben Sie einen Notar beauftragt, der das Finanzamt informiert, wenn bei dem Kauf Grunderwerbsteuer gezahlt werden muss. Die zu zahlende Grunderwerbsteuer wird dann vom Finanzamt berechnet und Ihnen in einem Grunderwerbsteuerbescheid mitgeteilt. Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer erteilt das Finanzamt Ihnen eine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese benötigen Sie, um den Immobilienkauf im Grundbuch eintragen zu lassen, damit Sie zum rechtmäßigen Besitzer des Objekts werden.


Tipps zur Grunderwerbsteuer:
Tipp 1:
Für bewegliche Gegenstände, die nicht fest mit dem Haus verbunden sind, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Hierzu zählen zum Beispiel Küchen, Geräte oder anderes Mobiliar. Damit auf diese beweglichen Elemente keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden muss, müssen Sie diese im Kaufvertrag gesondert aufführen, oder aber einen eigenen Kaufvertrag abschließen.
Wenn die beweglichen Teile mehr als 15 Prozent des gesamten Kaufpreises ausmachen, wird jedoch das Finanzamt misstrauisch. Sie müssen dann Belege für die gesondert aufgeführten Gegenstände nachreichen.
Auch müssen Sie aufpassen, dass Sie die Beleihungsgrenze nicht überschreiten. In diesem Fall mindert sich der Wert, den das Haus als Sicherheit hat, und die Finanzierung wird teurer. Die Mehrkosten für die Zinsen könnten dann die gewonnene Ersparnis der Grunderwerbsteuer überschreiten. In diesem Fall müssten Sie draufzahlen. Informieren Sie sich am besten vorab bei Ihrer Bank.
 
Tipp 2:
Sie können die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen und Sie als Anschaffungskosten geltend machen. In folgenden Fällen ist dies möglich:
  • Wenn Sie die gekaufte Immobilie als Freiberufler oder für Ihr Unternehmen nutzen, können Sie die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe geltend machen
  • Wenn Sie das neu gekaufte Objekt vermieten, können Sie die Grunderwerbsteuer bei den Mieteinkünften als Werbungskosten absetzen
  • Wenn Sie das Objekt anteilig vermieten oder für Ihr Geschäft nutzen, können Sie ebenfalls die Grunderwerbsteuer zumindest anteilig geltend machen
Die steuerliche Absetzbarkeit der Grunderwerbsteuer funktioniert nicht bei Eigennutzung.

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Die Grundsteuer

Die Grundsteuer ähnelt vom Namen her der Grunderwerbsteuer. Trotz dieser Ähnlichkeit unterscheiden sich diese beiden Steuerarten grundlegend. Während die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Immobilie nur einmal fällig wird, ist die Grundsteuer eine Steuer auf den Grundbesitz und wird jährlich erhoben. Grundlage für die Grundsteuer ist der Wert des Grundstücks und der Immobilie. Das zuständige Finanzamt legt einen Einheitswert fest. Die einzelnen Gemeinden versehen diesen dann mit einem Hebesatz, der von Gemeinde zu Gemeinde verschieden sein kann. Dieser Hebesatz wird auf zwei Bereiche erhoben: A für agraische Flächen und Gebäude und B für bebaute und unbebaute Grundstücke. Zur Ermittlung der Grundsteuer wird der Einheitswert mit der Grundsteuermesszahl und dem je nach Gemeinde angesetzten Hebesatz multipliziert.

Wenn Sie also Ihr Traumhaus erworben und bezogen haben, müssen Sie neben den Abzahlungsbeiträgen, Zinsen und Rücklagen für die Unterhaltung des Hauses auch diverse Nebenkosten zahlen, zu denen auch die Grundsteuer gehört. Meist wird diese von den Städten und Gemeinden mit den Wasser- und Abwassergebühren eingezogen.

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